Quelles charges sont récupérables sur le locataire depuis la loi Pinel ?
Avant 2014, un bail commercial pouvait tout transférer au preneur. Depuis, cinq catégories de charges sont verrouillées et le bailleur doit rendre des comptes selon un calendrier précis. Encore faut-il savoir lesquelles, et à quelles dates.
Le principe posé par la loi Pinel
La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a mis fin à la liberté totale qui régnait sur la répartition des charges. Elle a introduit l'article L145-40-2 dans le Code de commerce :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. »
Article L145-40-2 du Code de commerce
Trois mots portent tout le dispositif. Précis : chaque poste doit être identifié, pas seulement évoqué. Limitatif : ce qui ne figure pas à l'inventaire n'est pas dû. Répartition : le bail doit dire qui paie quoi.
Ce texte est d'ordre public, et l'article L145-15 répute non écrite toute clause contraire. Une clause non écrite n'a jamais existé. Elle ne peut donc pas être régularisée, et l'action pour la faire constater échappe à la prescription biennale des baux commerciaux.
Les cinq catégories non transférables
L'article R145-35 du Code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, énumère ce qui ne peut plus être imputé au locataire.
1. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil
Gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Les honoraires liés à ces travaux sont exclus avec eux : architecte, bureau de contrôle, maîtrise d'œuvre.
2. La vétusté et la mise en conformité, sous condition
Les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le bien en conformité avec la réglementation sont exclus dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations . Le renvoi est circulaire, et volontairement : une mise aux normes qui ne touche pas la structure peut rester à la charge du preneur.
3. Les impôts dont le bailleur est le redevable légal
Le texte cite expressément la contribution économique territoriale. Mais il assortit l'interdiction d'une exception large :
« toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement »
Article R145-35 du Code de commerce
La taxe foncière reste donc refacturable. La CET, non.
4. Les honoraires de gestion des loyers
Les honoraires que le bailleur verse à son gestionnaire pour encaisser les loyers lui restent acquis. À distinguer des honoraires techniques liés à la gestion de l'immeuble, qui peuvent être refacturés. La frontière entre les deux alimente régulièrement les discussions de régularisation.
5. Les locaux vacants et les autres locataires
Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ne peuvent pas vous être répercutés. La protection est majeure dans les centres commerciaux et les galeries, où la vacance était traditionnellement répartie sur les occupants restants.
Le même texte ajoute que la répartition entre locataires peut être conventionnellement pondérée, d'où l'exigence jurisprudentielle d'une clé de répartition explicite dès la signature.
Ce qui reste refacturable
La liste des exclusions est limitative. Tout le reste peut être mis à votre charge si le bail le prévoit et si l'inventaire le mentionne : entretien courant, réparations locatives, nettoyage, gardiennage, espaces verts, ascenseurs, chauffage, eau, assurance de l'immeuble, taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les bureaux. La loi Pinel n'a pas allégé les charges. Elle les a rendues visibles.
Les trois obligations d'information
Partie la moins connue du dispositif, et la plus exploitable.
L'inventaire, à la signature et au renouvellement
Il doit figurer au bail. Son absence n'est pas un détail de forme : sans inventaire précis et limitatif, la base même de la refacturation devient fragile.
L'état récapitulatif annuel, au plus tard le 30 septembre
L'article R145-36 du Code de commerce fixe le calendrier. Le bailleur communique l'état récapitulatif annuel des charges, avec liquidation et régularisation des comptes, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle de l'exercice concerné . Pour un immeuble en copropriété, le délai court sur trois mois à compter de la reddition des comptes de copropriété.
Le même texte prévoit que le bailleur fournit, sur demande du locataire, tout document justifiant le montant des charges imputées.
Les états triennaux de travaux
L'article R145-37 impose de communiquer, dans les deux mois de chaque échéance triennale :
- un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, avec un budget estimatif ;
- un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années écoulées, avec leur coût.
Ces documents sont rarement transmis spontanément. Les réclamer produit deux effets : vous savez ce qui se prépare, et vous placez le bailleur en situation de devoir justifier.
L'état des lieux, devenu obligatoire
La même loi a créé l'article L145-40-1. Un état des lieux doit être établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie, lors de la prise de possession comme de la restitution. À défaut d'accord, un commissaire de justice intervient à frais partagés.
La sanction est indirecte mais réelle. Le bailleur qui n'a pas accompli les diligences nécessaires ne peut pas invoquer la présomption de bon état prévue par le Code civil. Concrètement, sans état des lieux d'entrée, il lui devient difficile de vous imputer des dégradations à la sortie.
À partir de quelle date ces règles s'appliquent
| Date du bail | Régime applicable |
|---|---|
| Conclu avant le 1 er sept. 2014, non renouvelé | Liberté contractuelle : l'ancien régime continue de produire effet |
| Conclu ou renouvelé depuis le 1 er sept. 2014 | L145-40-1 et L145-40-2 : état des lieux et inventaire obligatoires |
| Conclu ou renouvelé depuis le 5 nov. 2014 | Et R145-35 à R145-37 : liste des exclusions et calendrier d'information |
Le renouvellement fait basculer le bail sous le régime nouveau. Pour un preneur sous bail ancien, c'est l'occasion de remettre la question des charges sur la table.
Ce que vous devez faire concrètement
Si vous êtes sur le point de signer
- Exigez l'inventaire précis et limitatif. Son absence rend le bail non conforme.
- Dans un ensemble immobilier, exigez la clé de répartition chiffrée. Vous devez savoir dès la signature quelle quote-part vous reviendra.
- Réclamez les relevés de charges des trois derniers exercices et le dernier avis de taxe foncière. Ce sont les seuls chiffres réels.
- Réclamez l'état prévisionnel des travaux sur trois ans.
- Faites établir l'état des lieux d'entrée contradictoirement, avec photographies datées.
Si vous êtes déjà en place
- Vérifiez que l'état récapitulatif annuel vous parvient avant le 30 septembre. Sinon, réclamez-le par écrit.
- Demandez les justificatifs des charges imputées. Le bailleur y est tenu sur demande.
- Confrontez chaque poste facturé à l'inventaire du bail. Ce qui n'y figure pas n'est pas dû.
- Vérifiez qu'aucune charge de local vacant ne vous est répercutée.
- Avant toute contestation chiffrée, faites examiner le bail par un avocat. Une régularisation de charges se discute poste par poste.
Votre bail respecte-t-il les obligations de la loi Pinel ?
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Analyser mon bail →Questions fréquentes
Quelles charges le bailleur ne peut-il plus me facturer ?
L'article R145-35 du Code de commerce en exclut cinq catégories : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et leurs honoraires ; les travaux de vétusté et de mise en conformité relevant des grosses réparations ; les impôts dont le bailleur est redevable légal, sauf la taxe foncière et ses taxes additionnelles ; les honoraires de gestion des loyers ; les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Quand le bailleur doit-il m'envoyer le décompte annuel des charges ?
Au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle de l'exercice concerné, selon l'article R145-36. Pour un immeuble en copropriété, le délai est de trois mois à compter de la reddition des comptes de copropriété.
Que se passe-t-il si mon bail ne contient pas d'inventaire des charges ?
L'inventaire précis et limitatif est imposé par l'article L145-40-2, qui est d'ordre public. Son absence fragilise la base de la refacturation : ce qui n'est pas inventorié n'est en principe pas dû par le locataire.
Peut-on me facturer les charges des locaux vides du centre commercial ?
Non. L'article R145-35 exclut expressément les charges, impôts, taxes et travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires dans un ensemble immobilier.
L'état des lieux est-il obligatoire dans un bail commercial ?
Oui depuis la loi Pinel. L'article L145-40-1 impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie. À défaut, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de bon état prévue par le Code civil.
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Sources
- Article L145-40-2 du Code de commerce (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel)
- Article L145-40-1 du Code de commerce, état des lieux
- Article R145-35 du Code de commerce (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014)
- Article R145-36 du Code de commerce, état récapitulatif annuel
- Article R145-37 du Code de commerce, états triennaux des travaux
- Article L145-15 du Code de commerce, clauses réputées non écrites
- Article 606 du Code civil, grosses réparations
Cet article présente l'état du droit à sa date de publication. Il s'agit d'une information générale et non d'une consultation juridique. Chaque bail est particulier, et seule l'analyse de votre contrat par un professionnel du droit peut fonder une décision. BailScore est un outil d'aide à la décision et ne remplace pas un avocat ou un notaire.