Les travaux de l'article 606 peuvent-ils être mis à la charge du locataire ?

26 septembre 2026 · Lecture 8 minutes

Une toiture à refaire, un mur porteur à reprendre, et la facture atteint des dizaines de milliers d'euros. Depuis la loi Pinel, ces travaux ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. Encore faut-il savoir ce qui entre dans la catégorie, parce que c'est là que les baux se battent.

La réponse courte

Non, plus depuis le décret du 3 novembre 2014. Les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil ouvrent la liste des charges que le bailleur ne peut plus transférer au preneur.

Deux réserves accompagnent cette réponse. La règle ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date. Et la frontière entre grosse réparation et entretien courant n'a rien d'évident, ce qui laisse une marge de discussion considérable.

Ce que dit l'article 606 du Code civil

Le texte date de 1804 et n'a jamais bougé :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Article 606 du Code civil

La liste est courte, et la dernière phrase piège tout le monde : ce qui n'est pas énuméré relève de l'entretien. Il n'existe pas de troisième catégorie.

Deux mots méritent attention. « Couvertures entières » : refaire toute la toiture est une grosse réparation, remplacer quelques tuiles ne l'est pas. « Rétablissement des poutres » : on parle de reprise de structure, pas de traitement de surface.

Les tribunaux ont fait évoluer cette lecture. La jurisprudence dominante retient désormais un critère de fond plutôt que la lettre de 1804 : relève de l'article 606 la dépense exceptionnelle par son ampleur et son coût, qui touche l'immeuble dans sa structure et sa solidité. Un ravalement imposé par l'administration, le remplacement complet d'une installation de chauffage ou une reprise de fondations y entrent le plus souvent, alors qu'aucun n'est cité par le texte.

Ce que la loi Pinel a interdit

L'article R145-35 du Code de commerce, créé par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ouvre sa liste par ces deux catégories :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent »
Article R145-35 du Code de commerce

Les honoraires suivent les travaux. Architecte, bureau de contrôle, maîtrise d'œuvre : si la dépense principale échappe au transfert, ses accessoires aussi. Le législateur visait une pratique répandue, qui consistait à refacturer ces honoraires en les habillant en frais de gestion.

La vétusté et la mise aux normes, elles, ne sont couvertes que sous condition. Le 2° se termine par « dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ». Une mise aux normes d'accessibilité qui ne touche pas la structure peut donc rester à la charge du preneur si le bail le prévoit. Le renvoi est circulaire, et il l'est volontairement : interdire tout transfert de mise en conformité aurait fait basculer trop de charges du côté bailleur.

Le point qui coûte le plus cher

Beaucoup de baux commerciaux, y compris rédigés récemment, contiennent encore la formule : « le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent et supportera tous travaux, y compris ceux de l'article 606 du Code civil ». Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, cette clause est réputée non écrite. Elle continue pourtant d'être appliquée tant que personne ne la conteste, ce qui arrive plus souvent qu'on ne l'imagine.

Ce qui reste transférable au locataire

L'interdiction ne vide pas la clause de travaux de sa substance. Restent à la charge du preneur, si le bail le prévoit :

les réparations d'entretien au sens de l'article 606, c'est-à-dire tout le reste : peintures, revêtements, menuiseries, vitrerie, équipements ;
les réparations locatives de l'article 1754 du Code civil ;
les travaux de mise en conformité qui ne relèvent pas des grosses réparations ;
les travaux rendus nécessaires par l'activité du preneur ou par ses propres aménagements.

La loi protège contre la charge structurelle, pas contre la charge d'exploitation. Un bail bien rédigé du côté bailleur reste très favorable au propriétaire.

L'obligation que peu de locataires font jouer

Au-delà de l'interdiction, la loi Pinel a créé une obligation d'information que beaucoup de bailleurs ignorent. L'article R145-37 du Code de commerce impose de communiquer au preneur, dans les deux mois de chaque échéance triennale :

un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années suivantes, avec un budget estimatif ;
un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années écoulées, avec leur coût.

Ces documents doivent aussi figurer lors de la conclusion du bail et de son renouvellement. Leur intérêt saute aux yeux : ils révèlent ce que le bailleur prévoit de faire, donc ce qu'il tentera peut-être de refacturer.

En pratique, l'obligation est très inégalement respectée. Un preneur qui la réclame obtient souvent une réponse embarrassée, et par la même occasion une position de négociation.

Le cas des baux antérieurs à 2014

Un bail conclu avant le 1 ^er septembre 2014 et jamais renouvelé depuis échappe à ces règles. La liberté contractuelle y joue pleinement, et une clause mettant l'article 606 à la charge du preneur y reste valable.

Une nuance, toutefois. Même sous l'ancien régime, la jurisprudence exigeait une clause expresse et non équivoque. Un bail qui évoque seulement « tous travaux » sans viser l'article 606 a souvent été jugé insuffisant pour transférer les grosses réparations.

Le renouvellement fait basculer le bail sous le régime Pinel. Pour un preneur, c'est le moment de faire disparaître une clause devenue illicite.

Ce que vous devez faire concrètement

Si vous êtes sur le point de signer

Cherchez dans le bail les mots « 606 », « grosses réparations », « structure », « toiture », « ravalement ». Toute clause qui vous les impose est à faire retirer.
Réclamez l'état prévisionnel des travaux sur trois ans. Il est obligatoire et vous dit ce qui se prépare.
Demandez l'état récapitulatif des travaux des trois dernières années. Un immeuble où rien n'a été fait depuis quinze ans est un immeuble où quelque chose va arriver.
Faites établir l'état des lieux d'entrée de façon contradictoire et détaillée, photographies datées à l'appui. C'est lui qui déterminera, à la sortie, ce qui relève de la vétusté et ce qui relève de votre usage.

Si vous êtes déjà en place

Vérifiez la date de conclusion ou de dernier renouvellement du bail, puisqu'elle détermine le régime applicable.
Si le bailleur vous refacture des travaux, demandez les factures détaillées avant de payer. Leur nature exacte décide de leur imputabilité.
Vérifiez si les états triennaux vous ont été communiqués. Leur absence constitue un manquement.
Avant toute contestation, faites qualifier les travaux par un professionnel. La frontière entre entretien et grosse réparation est technique, et un litige mal engagé se retourne contre celui qui l'a ouvert.

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Questions fréquentes

Le bail peut-il me mettre les travaux de l'article 606 à ma charge ?

Non, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. L'article R145-35 du Code de commerce interdit ce transfert, et l'article L145-15 répute non écrite toute clause contraire. Pour un bail antérieur non renouvelé, le transfert reste possible si la clause est expresse.

Un ravalement de façade relève-t-il de l'article 606 ?

Le texte de 1804 ne le cite pas, mais la jurisprudence retient un critère d'ampleur et de coût. Un ravalement complet imposé par l'administration est généralement qualifié de grosse réparation ; une reprise ponctuelle ne l'est pas. La qualification s'apprécie au cas par cas.

Les honoraires d'architecte liés aux gros travaux peuvent-ils m'être refacturés ?

Non. L'article R145-35 exclut expressément les honoraires liés à la réalisation des grosses réparations, en même temps que les travaux eux-mêmes.

Une mise aux normes d'accessibilité est-elle à ma charge ?

Cela dépend de son ampleur. L'article R145-35 n'exclut les travaux de mise en conformité que s'ils relèvent des grosses réparations. Une mise aux normes qui ne touche pas la structure de l'immeuble peut donc rester à la charge du preneur si le bail le prévoit.

Puis-je exiger de savoir quels travaux le bailleur prévoit ?

Oui. L'article R145-37 impose au bailleur de communiquer, dans les deux mois de chaque échéance triennale, un état prévisionnel des travaux des trois années à venir avec leur budget, et un récapitulatif de ceux des trois années écoulées avec leur coût.

Sources

Article 606 du Code civil, grosses réparations
Article R145-35 du Code de commerce (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014)
Article R145-37 du Code de commerce, états triennaux des travaux
Article L145-40-2 du Code de commerce (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel)
Article L145-15 du Code de commerce, clauses réputées non écrites
Article L145-40-1 du Code de commerce, état des lieux

Cet article présente l'état du droit à sa date de publication. Il s'agit d'une information générale et non d'une consultation juridique. Chaque bail est particulier, et seule l'analyse de votre contrat par un professionnel du droit peut fonder une décision. BailScore est un outil d'aide à la décision et ne remplace pas un avocat ou un notaire.