La taxe foncière est-elle à la charge du locataire ou du bailleur dans un bail commercial ?

Le redevable légal est le propriétaire. Mais l'article R145-35 du Code de commerce autorise expressément le bailleur à refacturer la taxe foncière au locataire, à condition qu'une clause du bail le prévoie et que la taxe figure dans l'inventaire précis et limitatif des charges annexé au bail.

Peut-on refuser de payer la taxe foncière si le bail ne le prévoit pas ?

Oui. Sans clause expresse de refacturation, la taxe foncière reste à la charge du bailleur. Le silence du bail ne vaut pas transfert : c'est au bailleur de démontrer que le bail met cette charge sur le locataire.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut-elle être refacturée au locataire commercial ?

Oui. C'est une taxe additionnelle à la taxe foncière, et elle correspond à un service dont le locataire bénéficie directement. Elle entre donc dans les exceptions autorisées par l'article R145-35, à condition de figurer dans l'inventaire des charges.

La CFE peut-elle être mise à la charge du locataire ?

Non pour la part due par le bailleur. L'article R145-35 cite expressément la contribution économique territoriale parmi les impôts dont le redevable légal est le bailleur et qui ne peuvent être refacturés. Le locataire reste en revanche redevable de sa propre CFE au titre de son activité.

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Qui paie la taxe foncière dans un bail commercial ?

26 septembre 2026 · Lecture 7 minutes

Le propriétaire reçoit l'avis d'imposition, mais c'est souvent le locataire qui paie la facture. Depuis la loi Pinel, ce transfert reste possible, à trois conditions que beaucoup de baux, y compris récents, ne remplissent pas.

La réponse courte

Le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire du local. C'est lui qui reçoit l'avis, son nom qui figure dessus, et à lui que l'administration fiscale réclamera le paiement s'il n'est pas fait.

Mais le bail peut mettre cette charge sur le locataire , et la loi l'autorise expressément. La taxe foncière fait partie des rares impôts du bailleur que l'article R145-35 du Code de commerce permet de refacturer au preneur.

Ni « c'est toujours au propriétaire », ni « c'est toujours au locataire », donc. Tout dépend de ce que dit votre bail , et de la façon dont il le dit.

Ce que la loi Pinel a changé

Avant le 1 ^er septembre 2014, la liberté contractuelle régnait. Un bail pouvait transférer au locataire à peu près n'importe quelle charge, y compris les gros travaux de structure et tous les impôts du propriétaire. Les baux dits « triple net », où le preneur assume tout, étaient courants.

La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit l'article L145-40-2 dans le Code de commerce. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 en a précisé le contenu avec l'article R145-35, qui établit la liste des charges que le bailleur ne peut plus transférer au locataire.

Cet article cite cinq catégories. Celle qui nous intéresse est la troisième :

« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement »
Article R145-35 du Code de commerce

Le principe reste donc l'interdiction, et la taxe foncière en est une exception nommément prévue. Le législateur a hésité, puis tranché en faveur des bailleurs sur ce point précis.

Ne confondez pas taxe foncière et CFE

La contribution économique territoriale, dont la CFE est une composante, est citée dans l'interdiction, sans exception. La part de CET due par le bailleur ne peut pas être refacturée au locataire, même si le bail le prévoit : une clause qui l'imposerait serait réputée non écrite. Le locataire reste bien sûr redevable de sa propre CFE au titre de son activité, mais c'est un autre sujet.

Les trois conditions pour que la refacturation tienne

Que la loi autorise le transfert ne suffit pas. Encore faut-il que le bail soit correctement rédigé.

1. Une clause expresse

Le transfert doit être écrit. Le silence du bail ne vaut pas transfert : en l'absence de clause, la taxe foncière reste au bailleur, point final. Et la charge de la preuve pèse sur lui, puisqu'il revient à celui qui réclame le paiement de démontrer que le bail le prévoit.

Attention aux formules vagues. Une clause qui dit simplement que « le preneur supportera toutes charges, impôts et taxes » a été jugée insuffisante à plusieurs reprises, parce qu'elle n'identifie rien précisément. Les tribunaux attendent que la taxe foncière soit nommée.

2. Un inventaire précis et limitatif

Voilà l'apport le plus souvent oublié de la loi Pinel. L'article L145-40-2 impose que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. »
Article L145-40-2 du Code de commerce

Trois exigences se cachent dans ce paragraphe : un inventaire précis , avec chaque poste identifié ; limitatif , ce qui n'y figure pas n'étant pas dû ; et une répartition indiquée entre les parties. Dans un ensemble immobilier, la jurisprudence exige en outre une clé de répartition explicite, pour que le preneur sache dès la signature quelle quote-part lui reviendra.

Beaucoup de baux, y compris rédigés après 2014, se contentent d'une liste de catégories sans clé de répartition. Le point de faiblesse est réel.

3. Un état récapitulatif annuel

Le bailleur doit adresser chaque année au locataire un état récapitulatif des charges. En pratique, cette obligation est souvent négligée, jusqu'au jour où un litige survient et où l'absence de récapitulatif fragilise la position du bailleur.

Ces règles sont d'ordre public

L'article L145-40-2 est d'ordre public, et l'article L145-15 prévoit que toute clause contraire est réputée non écrite . Une clause non écrite n'a jamais existé : elle ne peut pas être régularisée, et l'action pour la faire constater n'est pas soumise à la prescription biennale des baux commerciaux. Vous pouvez donc soulever le problème plusieurs années après la signature.

Vérifiez d'abord la date de votre bail

Ces règles ne valent pas pour tout le monde. Elles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 ^er septembre 2014 pour l'article L145-40-2, et à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014 pour l'article R145-35.

Un bail signé en 2011 et jamais renouvelé depuis reste soumis à l'ancien régime, où la liberté contractuelle joue encore pleinement. En revanche, son renouvellement fait basculer le nouveau bail sous le régime Pinel. Une échéance de renouvellement est donc le bon moment pour remettre la question des charges sur la table.

Date du bail	Régime applicable
Conclu avant le 1 ^er sept. 2014, non renouvelé	Ancien régime : liberté contractuelle
Conclu ou renouvelé depuis le 1 ^er sept. 2014	L145-40-2 : inventaire obligatoire
Conclu ou renouvelé depuis le 5 nov. 2014	Et R145-35 : liste des charges non transférables

Et les taxes additionnelles ?

Le texte vise « la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ». Sont donc également refacturables :

la taxe d'enlèvement des ordures ménagères , qui est une taxe additionnelle et correspond à un service dont le locataire bénéficie directement ;
la taxe sur les bureaux en Île-de-France, selon les mêmes conditions de clause et d'inventaire ;
la taxe GEMAPI , additionnelle elle aussi.

Là encore, chaque poste doit figurer nommément dans l'inventaire. Une taxe absente de la liste n'est pas due par le locataire, puisque l'inventaire est limitatif.

Une clause valable peut-elle être écartée ?

La question reste ouverte. Certaines décisions du fond ont écarté des clauses de transfert jugées déséquilibrées, notamment un jugement du TGI de Paris du 5 juillet 2016 (n° 14/03319), qui a retenu le caractère exorbitant d'une clause mettant à la charge du preneur des impôts sans contrepartie.

Cette jurisprudence reste minoritaire et ne constitue pas un principe acquis. Ne fondez pas une stratégie dessus : c'est un argument d'appoint dans une négociation, pas une garantie.

Ce que vous devez faire concrètement

Si vous êtes sur le point de signer

Cherchez dans le bail le mot « foncière ». S'il n'y figure pas mais que la clause parle de « tous impôts et taxes », demandez que la taxe foncière soit nommée, ou retirée.
Exigez l'inventaire précis et limitatif. S'il manque, le bail n'est pas conforme.
Dans un ensemble immobilier, exigez la clé de répartition chiffrée.
Réclamez le dernier avis de taxe foncière . Vous saurez alors ce que vous vous engagez à payer. Un local à 1 200 € de loyer mensuel peut porter une taxe foncière de 3 000 € par an, soit deux mois et demi de loyer supplémentaire que personne ne mentionne à l'oral.
Demandez aussi les relevés de charges des trois derniers exercices et, en copropriété, le budget prévisionnel.

Si vous êtes déjà en place

Vérifiez la date de conclusion ou de dernier renouvellement du bail, qui détermine le régime applicable.
Relisez la clause de charges et confrontez-la à l'inventaire, s'il existe.
Vérifiez si le bailleur vous a bien adressé l'état récapitulatif annuel.
Si la clause paraît non conforme, faites-la examiner par un avocat avant toute démarche. Une contestation mal engagée peut coûter plus cher que la taxe.

Votre bail met-il la taxe foncière à votre charge ?

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Questions fréquentes

Mon bail ne dit rien sur la taxe foncière. Dois-je la payer ?

Non. En l'absence de clause expresse, la charge reste au bailleur, qui en est le redevable légal. C'est à lui de prouver que le bail transfère la charge, pas à vous de prouver le contraire.

Mon bailleur me réclame la taxe foncière depuis des années sans clause au bail. Puis-je récupérer les sommes ?

La question se pose sur le terrain de la répétition de l'indu, mais elle se heurte à la prescription et à l'interprétation de votre comportement passé. Le montant en jeu justifie généralement de consulter un avocat plutôt que d'écrire seul au bailleur.

La clause dit « le preneur supportera tous impôts et taxes ». Est-ce suffisant ?

C'est précisément le type de formule que la loi Pinel visait. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1 ^er septembre 2014, elle ne satisfait pas l'exigence d'inventaire précis et limitatif. Pour un bail antérieur non renouvelé, elle peut en revanche produire effet.

Et si le local est dans un centre commercial ?

Les règles sont les mêmes, avec une exigence supplémentaire : la clé de répartition entre locataires doit être explicite. L'article R145-35 interdit par ailleurs de vous imputer les charges des locaux vacants ou celles d'autres locataires.

Le bailleur peut-il augmenter ma quote-part en cours de bail ?

Il ne peut pas modifier unilatéralement la répartition convenue. En revanche, le montant de la taxe foncière elle-même évolue chaque année selon les décisions des collectivités, sans qu'il y soit pour quelque chose.

Sources

Article R145-35 du Code de commerce (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014)
Article L145-40-2 du Code de commerce (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel)
Article L145-15 du Code de commerce, clauses réputées non écrites
Article 606 du Code civil, grosses réparations
TGI Paris, 5 juillet 2016, n° 14/03319

Cet article présente l'état du droit à sa date de publication. Il s'agit d'une information générale et non d'une consultation juridique. Chaque bail est particulier, et seule l'analyse de votre contrat par un professionnel du droit peut fonder une décision. BailScore est un outil d'aide à la décision et ne remplace pas un avocat ou un notaire.